티스토리 뷰
부동산 경매물건을 보다 보면 가끔 보이는 단어들이 있다. 대항력 있는 임차인, 유치권, 선순위임차인 등이다. 이 중에서도 특히나 선순위임차인이라는 말은 많이 들어봤을 것이다. 하지만 정확하게 어떤 의미인지 모르는 사람들이 많다. 그래서 이번 시간에는 선순위임차인이란 무엇인지 알아보고자 한다.
선순위임차인이란 무엇인가요?
말 그대로 해당 물건에 대해 먼저 전입신고를 한 임차인을 말한다. 예를 들어 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어갔는데 집주인이 대출을 받아서 근저당이 설정되어 있다. 그리고 나는 전세 또는 월세로 계약해서 거주 중이다. 그러면 나보다 앞선 순위자는 누구일까? 그렇다. 은행과 같은 근저당권자다. 그렇다면 세입자인 나는 후순위자가 된다. 만약 경매가 진행된다면 보증금을 돌려받지 못할 확률이 높다. 그렇기 때문에 이러한 상황을 방지하기 위해 주택임대차보호법에서는 소액임차인 최우선변제 제도를 두고 있다. 즉, 일정 금액 이하의 보증금은 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있도록 하는 것이다. 다만 무조건 받을 수 있는 것은 아니고 지역마다 정해진 한도금액 안에서만 보장된다.
왜 선순위임차인이 중요한가요?
경매라는 것은 결국 돈을 빌려준 금융기관(채권자)이 채무자에게 돈을 받지 못했을 때 법원에 신청한다. 따라서 대부분의 경우 1순위 권리자는 은행같은 근저당권자이고 2순위부터는 순서대로 배당받게 된다. 이때 낙찰받은 매수인 입장에서는 인수해야 되는 권리가 있는지 없는지 파악하는 것이 중요하다. 입찰하려는 물건에 말소기준권리보다 앞서는 선순위임차인이 있다면 자칫 잘못하면 예상치 못한 큰 손해를 입을 수 있기 때문이다. 또한 명도과정에서 어려움을 겪을 수 있고 최악의 경우 강제집행까지도 고려해야 될 수 있다. 반대로 선순위임차인이 없다면 비교적 안전한 물건이라 판단할 수 있다.
선순위임차인 어떻게 확인하나요?
가장 쉬운 방법은 매각물건명세서를 보는 것이다. 대법원법원경매정보 사이트에서 사건번호를 검색하면 아래와 같이 매각물건명세서를 확인할 수 있다. 위 사진처럼 비고란에 '최선순위 설정일자'라고 되어있는데 이것이 바로 등기부등본상 최초근저당설정일을 뜻한다. 이를 보고 언제 전입신고했는지 유추할 수 있다. 간혹 확정일자 날짜만으로 기재되기도 하는데 이럴 때는 반드시 문건송달내역을 확인하자. 거기에 나와있는 내용들을 종합적으로 검토한다면 어렵지 않게 선순위임차인 여부를 알 수 있다.
지금까지 선순위임차인에 대한 개념과 확인방법에 대해 알아보았다. 다음시간에는 좀 더 심화된 내용으로 찾아오도록 하겠다.